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旭光说法（5）

写字楼冠名权法律研究

冠名权是权利人对于非属于自己所有或支配的对象化事物的冠名所享有的一种民商事权利。在商品经济日益繁荣的今天, 对写字楼进行冠名的现象早已屡见不鲜, 冠名者通过对写字楼冠名提高了社会知名度和美誉度, 彰显了自身的人格价值, 并内化为丰厚的无形资产, 而被冠名方则由此获得了有力的资金支持, 可以推进项目工程的建设, 双方各有所取, 合作共赢。

房地产冠名权价值是怎样的，含冠名权与不含冠名权的写字楼的市场价值之间到底存在多大差异？这块领域简直是块新大陆！

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要解决你的疑问，要先弄清楚写字楼冠名权的具体内容，以及其价值存在的原因，下面请看详细介绍：

梁律师

一、冠名权及写字楼冠名权的界定

（一）冠名权界定

所谓冠名权，是指对于他人所有或管理、支配的物冠名的权利，从性质上来说属于私权利。冠名是指一方以自己的姓名、名称或商标、产品名称等对于另一方所有或管理的对象化事物进行的命名。比如某条道路、某个建筑物、某列火车、某场比赛被冠名为“XX路”、“XX大厦”、“XX大桥”、“XX专列”、“XX杯赛”等等。

（二）写字楼冠名权的法律属性

由上推之，写字楼冠名权是指自然人、法人或其他组织对产权人（产权人是该写字楼内部所有业主或业主代表机构，如业主委员会或业主大会）具有所有权的写字楼享有的予以冠名的权利。冠名权由产权人通过合同行为或多方行为许可或同意非产权人对自己所有、支配之物予以冠名，这一过程可以是有偿，也可能是无偿。据此，写字楼冠名权的权利属性是私权，住宅小区冠名权的设定完全是平等主体之间自愿协商的过程，遵循民法意思自治、平等自愿、等价有偿的原则。

二、我国现有的写字楼冠名权相关法律法规及依据

尽管现实生活中冠名现象大量涌现，但目前我国法律法规对于冠名权的规定仍处于滞后的状态。目前我国法律法规体系中，仅仅在有关地名的法律法规中涉及到写字楼名称命名的相关规定，主要如下：

（一）中央层级的立法

1.国务院1986年1月发布的《地名管理条例》第二条：“本条例所称地名，包括：自然地理实体名称，行政区划名称，居民地名称，各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称”规定了居民地名称的确定、变更适用该条例。

2.国务院1996年6月发布的《地名管理条例实施细则》第三条：“《条例》所称自然地理实体名称，包括山、河、湖、海、沙滩、岬角、海湾、水道、地形区等名称；行政区划名称，包括各级行政区域和各级人民政府派出机构所辖区域名称；居民地名称，包括城镇、区片、开发区、自然村、片村、农林牧渔点及街、巷、居民区、楼群（含楼、门号码）、建筑物等名称；各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称，还包括名胜古迹、纪念地、游览地、企业事业单位等名称”，进一步明确了居民地的含义，包括城镇、区片、开发区、自然村、片村、农林牧渔点及街、巷、居民区、楼群（含楼、门号码）、建筑物，上述实体的名称的确定、变更均应当适用《条例》以及本细则。

《地名管理条例》和《地名管理条例实施细则》从我国地名的历史和现状出发，明确了确定地名的原则和地名命名、更名的审批权限和程序。

（二）地方层级的立法

根据上述法规及实施细则，各省、自治区、直辖市人民政府制定了处理本辖区内地名命名问题有的有关地方法规。以湖北省为例，湖北省出台了《湖北省地名管理办法》，其中第二条规定：“本办法所称地名，包括：……（三）农村的自然村、居民点和城镇的街道、巷里、居民区等居民地名称。第六条规定：“地名的更名应遵循下列规定：……（二）不符合本办法第五条第（二）、（三）、（六）、（七）款规定的，应在征得有关方面和当地群众同意后予以更名；……（四）对于可改可不改的和当地群众不同意改的地名，不要更改。第七条规定：“地名命名、更名的审批权限和程序：……（三）农村的自然村、居民点名称的命名、更名，由乡、镇人民政府提出意见，经县地名委员会审核，报县人民政府审批；城镇的街道、巷里、居民区等名称的命名、更名，由市、县地名委员会提出意见，报同级人民政府审批。

三、冠名权转让过程中的法律风险防范——以《武汉市地名管理办法》

如上所诉，各地都是依据实际情况出台关于地名命名的地方法规，因此各地在具体名称申报和审批程序以及名称权属问题上会存在一定差异。下面将以《武汉市地名管理办法》为例，分析冠名权转让过程中可能存在的问题：

（一）新建的写字楼冠名权转让问题

依据法律法规规定，对于新建的写字楼而言，其地名设置权直接归建设单位所有。建设单位有权将写字楼房项目设置为某一特定地名。在初始设置过程中，新购房业主没有能力干涉。

（《武汉市地名管理办法》第十五条：新建住宅区和具有地名意义的大型建筑物，建设单位在制订建设工程设计方案前，应当将项目中涉及的地名报市民政部门备案。市民政部门对不符合命名规范的，应当及时通知其限期改正。

《武汉市地名管理办法》第二十四条：地名标志按照下列分工设置和管理：新建住宅区、具有地名意义的大型建筑物地名标志，由建设单位负责设置，业主负责管理。）

（二）已经建成的写字楼冠名权转让问题

依据法律法规规定，对于已经建成的写字楼（即初始地名已经设置成功）而言，若要予以变更，需要经过全体业主的表决通过，但写字楼项目成立业主委员会的过程周期比较长，形成决定比较困难。此外，即使写字楼里的业主委员会表决变更商品房项目的大厦地名，依据《湖北省地点管理办法》规定，民政部门也没有法定理由予以变更，因为规定中对于可改可不改的地名，原则上不同意改变。

因此，对于新建成的写字楼，其在冠名权转让过程中主要需要注意《冠名权转让合同》中相关权利义务的设置。而对于已经建成的写字楼，其除了《冠名权转让合同》之外，还应当格外注意来自业主和民政部门的阻力。